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胡景晖-金九银十只是传说 下半年楼市量跌价稳

2020-01-16 14:17:57来源:励志吧0次阅读

中新网9月1 日电 业内期盼已久的“金九银十”终于到来,然而首周的市场,与之前很多人所估计的“量价齐升”不同,楼市成交火热态势并未得到延续,据多家地产机构显示,9月 日至9月9日多个城市楼市成交同比增幅收窄、环比下降。虽然首周开局不利,但“金九银十”才刚刚开启,楼市走势仍是购房者最为关心的话题。为此,中新网频道特邀伟业我爱我家副总裁胡景晖先生做客视频访谈,他表示,楼市“金九银十”只是个业内的传说,量跌价稳将是下半年楼市的主基调。

房企放缓推盘节奏 意图涨价恐难奏效

七八月份楼市成交的“量价齐升”,使得开发商资金普遍出现好转,继而也放缓了推盘节奏,涨价似乎也在蠢蠢欲动。对此,胡景晖表示,由于6、7、8月楼市持续走高,大家就联想到2009年的时候,谁卖得越早谁就亏,于是大多放慢了推盘节奏。

“事实来看恐怕市场不是他们想象的那样,也许接下来一段时间还要以价换量。”胡景晖认为,这段时间房企如果把价格抬高,市场并不能提供支撑。

“这种放缓推盘节奏然后涨价博取高收益的策略,我相信在九、十月份不会奏效。”胡景晖说。

胡景晖分析表示,下半年楼市有效需求仍然不足,加上目前宏观调控政策没有任何松动迹象,所以加快“以价换量”可能还是多数房企采用的手段。

“以北京市为例,新建商品房到8月份只推了三万五千套,接下来不管是市场的力量、资金的力量还是政策的力量,合力之下,剩下四的个月里整体推盘量还会加大。”

购房需求透支、调控从严 推升观望情绪

8月大部分城市楼市成交出现下降,业内人士认为,这与购房者的观望情绪再起不无关系。对此,胡景晖表示,由于前一段时间购房需求有所透支,现在购房人不是那么迫切了,加上再三喊话,所以市场上又有观望情绪出现,“在这样的情况下,很多购房人都希望自己看上的房子价格会有所回落,所以想等一等。”

胡景晖说,购房者的恐慌性情绪平复后,不管是楼市库存还是供应量都会增加上来。

谈到当前的楼市政策,胡景晖表示,国务院督查组到16省市检查以后,各方面都会更严一点。“比方说对购房资质的审查,税费的缴纳,以及对于再度捂盘惜售的现象零容忍等等。而从住建部、货币当局、国务院有关部门的喊话来看,也改变了市场在7月份对楼市信息的误读,重申了宏观调控政策继续保持不变,甚至对某些方面会加严。”

楼市"金九银十"其实只是个传说

楼市传统旺季“金九银十”已然来临,但9月首周新房市场的成交似乎并不如大家预期般火热。对此,胡景晖表示,今年所谓的“金九银十”恐怕也是成色不足,这个说法在业内其实只是一个传说。

胡景晖认为,“金九银十”这个说法更多的是开发商的一厢情愿。因为事实上从九十月份的时候不是购房人最有钱的时候,不管从装修入住、迁址都不是合适时间。对于开发商来说,九、十月份对全年回款和资金流是最合适的。

他进一步表示,今年出现在三四月份市场回头,五六七八出现集中回暖,事实上五六七八已经透支了今年三四季度的需求,在这种情况下该买的很多人已经买完了,不管是首次置业的刚性需求,甚至是前一段时间连续降息以后,很多人觉得是不是房地产政策要放松,有一些恐慌性需求,这几个月通过的喊话,这些恐慌性需求也逐渐平复下来。 所以在今年8月份来说,今年九、十月份所谓的“金九银十”恐怕也是成色不足,以单量来说,九、十月份的交易量突破不了八月份的交易量。事实上9月份前十天的成交已经印证这一点,九、十月份不会很差,比去年会好一些,但是以单月成交来说基本上很难突破七八月份的交易量,交易量有一个冲高回落企稳,主要是交易的有效需求在过去几个月透支了。

量跌价稳将是下半年楼市主基调

“金九”首周全国楼市成交并未出现火热场面,不少媒体甚至用“惨淡开局”来形容市场现状。但是胡景晖认为,当前楼市谈不上“冷淡”,只能算是冲高回落。后续来看,量跌价稳也将成为楼市主基调。

“七八月份冲得太高了,从现在情况来看,九十月份成交量会减少一成左右,不会那么冷淡,也不会那么热,总体趋稳。”胡景晖说,房价往往会比成交量的反应慢一拍,因此成交量冲高回落之后,接下来房价也会趋稳。

“开发商的定价前一段有所调高,但是市场并未有所响应。另外我们看到有些区域也出现”楼脆脆“等建筑质量问题,包括随着购房人观望情绪再次出现,我觉得价格想再次上升很难。”胡景晖说。

胡景晖进一步分析表示,对原来定价过高的部分项目和临时涨价的二手房的业主来说,局部区域及某些产品可能还要面临降价的可能。总体来看,从之前的“量价齐升”到现在的“量跌价稳”,将是后续楼市的主基调。

胡景晖:楼市政策导致人才分流 对经济发展有利

金九首周全国多城市楼市成交大打折扣,成色不足。虽然大部分城市成交量出现下滑,但是也有像大连、哈尔滨、南京、苏州这样城市出现了成交的上涨,对此,胡景晖表示,未来二三线城市的交易量,或者它的城市化进程、人口聚集效应会逐步替代掉北上广深,属于正常。一些政策导致人才向欠发达区域和二三线城市分流,对经济发展是有好处的。

胡景晖表示,北上广深这些城市化的进程已经完成了,相反一些二三线城市恰恰还处在城市化的起步阶段,或者是早期,基本上很多城市都是老城区在改造,在建一些经济开发区和新区。这些城市相对来讲,限购比较宽松,很多城市不像北京,北京是全城限购,很多城市只是核心城区限购,很多二三线城市对纳税只是一年两年。

胡景晖说:“未来北上广深这些城市会趋向成熟,接过接力棒的是二三线城市,他们在城市化过程中还处在起飞阶段。这样的话也创造了更好的购房就业机会,未来二三线城市的交易量,或者它的城市化进程、人口聚集效应会逐步替代掉北上广深,这个也正常,否则的话所有人都到北上广深来,其它城市发展永远发展不起来。 当然高房价不是一个好事情,但是在现在这样一个调控大背景下,事实上这样一些政策导致人才向欠发达区域和二三线城市分流,对经济发展是有好处的。”

没必要非在九、十月买房 应从需要出发

楼市旺季的来临,对购房者来说,一边想“淘”便宜房,一边又碍于市场变幻不敢轻易出手。此时是否为购房良机,胡景晖表示,没有一个理据支撑,买房子非要在九十月份买。

胡景晖表示,“金九银十”就是开发商的一个传说,九、十月份绝对不是大家腰包最鼓的时候,也不是政策最宽松的时候,为什么要“金九银十”呢?事实上这没有一个充分的理据,对于购房人来讲,没有最好的,只有最合适的,从今年年底到明年年初是稳定的,后续的新增供应量是很充实的,开发商在下半年的推房量一般是上半年的两倍或者70%,的保障性住房一般在年底前兑现。

而对开发商在九、十月份的表现,胡景晖分析说,越迫近年底,开发商面临资金支付的大限,这样的话必须在九、十月份取得比较好的销售业绩,否则越迫近年底,要么降价,降得狠,不然资金链会断,所以九、十月份是开发商资金安排节奏,但未必适合购房人。

他最后表示,这么多年“金九银十”就是一个传说,什么时候买房根据购房者的需求出发,当然综合考虑一些政策因素。

尽快启动制度性改革 让房地产健康发展

住房是百姓最关心的话题,业内人士对未来楼市走势的预判也一直备受关注。胡景晖建议,要尽快启动制度性改革,进行土地制度改革、税收制度改革、收入分配制度改革,这样才能够让中国房地产行业有一个更持续健康发展,也能够让老百姓买得起房、住得起房,民生问题才能解决,也能够让产业链上的企业能够长足发展,避免带来经济周期的震荡。

胡景晖表示,限购虽然收到很好效果,但是是垢病很多的,像吃药一样,病是治了,但是问题很多。“我希望对房地产市场尽快启动一些制度改革,也就是长效制度,房价高是因为地价高,国家是唯一土地供应商,所以就会存在小产权,城里人到农村买房就是小产权,不合格。”

他表示,要进行改变,改革土地作为最大的生产资料,未来可能要打破这样一个土地制度,允许农民自己把土地拿到市场成交。“这样的话,你在北京买一套房回到老家整个村都可以买下来。如果这样,由于地价贵而导致房价贵的问题就会解决掉。”

此外,胡景晖谈到:“第二个就是税收制度改革,这里面分两个,之所以房价贵是因为地方推高价地,这么多年我们实行分税制,中央和地方财政收入之间,地方处于不利地位,在未来中央和地方财政收入之间是不是要重新进行分配?改变地方通过卖高价地获得财税的欲望。现在这个税收都转嫁给购房者,而在持有环节是不交税,你名下有一万套房子都不用交税,所以未来房产税针对这个,另外对我们整个环境发生变化,这是税收。”

最后,他谈到收入分配制度的改革:“房价高是因为我们收入低,普通员工和层拿到收入完全不一样,所以未来启动的是收入分配制度改革,让老百姓、想买房子的年轻人得到更高的收入,当然你要做好本职工作。”

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